يشهد سوق العقارات في دبي تألقاً متواصلاً بجميع قطاعاته السكنية والتجارية والفندقية والصناعية، مدعوماً بالنمو السكاني القوي، والطلب المتزايد، إلى جانب العرض المحدود، وخلال عام 2024 تجاوز عدد سكان الإمارة 3.83 ملايين نسمة، بزيادة بلغت 170 ألف مقيم جديد، وهو أعلى معدل نمو سكاني منذ عام 2018.

ويشير تقرير حديث صادر عن شركة الأبحاث والاستشارات «فاليوسترات» إلى أن الفجوة بين العرض والطلب أسهمت في زيادة ملحوظة لأسعار العقارات، مع وصول مبيعات الوحدات الجاهزة إلى مستويات غير مسبوقة، كما حافظت القطاعات الاقتصادية الأخرى، مثل الضيافة والتجزئة والمكاتب، على زخمها القوي، مما يعكس الجاذبية المستمرة لدبي كونها وجهة عالمية للاستثمار والعيش والعمل. وتشير التقديرات الأولية إلى أنه تم تسليم 58 % من المعروض السكني المتوقع، مع اكتمال ما يقرب من 27000 منزل في عام 2024 - وهو أدنى مستوى في ست سنوات.

وأفاد مؤشر أسعار «فاليوسترات» بزيادات سنوية في القيمة الرأسمالية عبر القطاعات الرئيسية: ارتفعت الشقق بنسبة 23.6 %، والفيلات بنسبة 31.6 %، والمكاتب بنسبة 23.9 %، والمستودعات بنسبة 15 %، كما ارتفعت الإيجارات السنوية، حيث ارتفعت الفيلات بنسبة 5.8 %، والشقق بنسبة 13 %، والمكاتب بنسبة 22.5 %، ومع 155000 غرفة فندقية، حقق قطاع الضيافة أداء استثنائياً، وبنسبة إشغال 78 % وارتفاعاً بنسبة 2.8 % في الإيرادات لكل غرفة متاحة.

مؤشر

وارتفع مؤشر أسعار فاليوسترات، الذي يقيس عينة من العقارات، التي تمثل 95 % من سوق التملك الحر في دبي، بنسبة 5.6 % ربع سنوي، و27.5 % سنوياً، ليصل إلى 200.7 نقطة، وهو ضعف خط الأساس البالغ 100 نقطة اعتباراً من الربع الأول من عام 2021.

وفي الربع الرابع من عام 2024 تباطأت مكاسب رأس مال الفلل، حيث وصل مؤشر أسعار القيمة إلى 259 نقطة، وهو ما يمثل زيادة سنوية بنسبة 31.6 %، ونمواً ربع سنوي، بنسبة 6.5 %، وشمل أفضل أداء سنوي الفلل في مواقع رئيسية مثل: جزر جميرا

(42.5 %)، ونخلة جميرا (42.3 %)، وتلال الإمارات (32.3 %)، ودبي هيلز إستيت (32.1 %).

وشهدت الشقق معدل نمو سنوي بلغ 23.6 % ومعدل نمو ربع سنوي بلغ 4.7 %، مع تحقيق أعلى مكاسب رأسمالية سنوية في ذا جرينز (31 %)، ونخلة جميرا (28.3 %)، وذا فيوز (27.1 %)، وتاون سكوير وديسكفري جاردنز بنسبة 26.4 %.

وارتفعت تقييمات العقارات الفاخرة المرغوبة بشدة، والمعروفة بإطلالاتها الاستثنائية، ووسائل الراحة والمرافق والتصميمات، بنسبة 29.9 % سنوياً، و6 % ربع سنوي، ويؤكد الطلب المستدام الجاذبية الدائمة لسوق العقارات الفاخرة في دبي.

وارتفع سوق الفلل الفاخرة إلى 266.3 نقطة، محققاً مكاسب رأسمالية سنوية بنسبة 36.5 % ونمواً ربع سنوي بنسبة 7 %، وتضاعفت قيمة جميع مجتمعات الفلل، التي تمت مراقبتها منذ الجائحة، حيث بلغت قيمة جزر جميرا الآن ثلاثة أضعاف مستواها قبل الوباء.

واستمرت الشقق الفاخرة في دبي في النمو، حيث ارتفعت القيم الرأسمالية بنسبة 24.4 % على أساس سنوي، و5 % منذ الربع الثالث، لتصل إلى 174.9 نقطة.

العرض في السوق

تظهر الإحصاءات الرسمية أن دبي بدأت عام 2024 بـ 812,463 وحدة سكنية قائمة، تم الانتهاء مما يقدر بنحو 29,957 منزلاً، تضم 20,066 شقة، و6,891 فيلا، وهو ما يمثل أكثر من نصف التسليمات المتوقعة للعام بأكمله.

ويوجد حالياً في دبي 118,401 شقة، و28,351 فيلا وتاون هاوس قيد الإنشاء، ومن المقرر تسليمها بحلول عام 2028، ومن بين هذه المشاريع يقع 12 % في قرية جميرا الدائرية، مع 8 % في الخليج التجاري، تليها أبراج بحيرات جميرا بنسبة 5 %.

الإيجارات

سجلت إيجارات الفلل ارتفاعات متواضعة نسبياً بنسبة 1.7 % ربع سنوي، و5.8 % سنوياً، ليصل متوسط الإيجار السنوي إلى 421.800 درهم. وارتفعت أسعار إيجار الشقق بنسبة 1.9 % ربع سنوي، و13 % سنوياً، ليصل متوسط الإيجار السنوي إلى 92.900 درهم، وقُدِّر معدل الإشغال السكني في دبي بنحو 88.8 %.

المكاتب

لا يزال الطلب على المساحات المكتبية في دبي قوياً، حيث ارتفعت قيم رأس المال بنسبة 5.8 % ربع سنوي، و23.9 % سنوياً، وصل مؤشر أسعار ValuStrat (VPI) لقيم رأس مال المكاتب إلى أعلى مستوى قياسي بلغ 230.6 نقطة، أي أكثر من ضعف خط الأساس البالغ 100 نقطة المحدد في الربع الأول من عام 2021.

بلغ متوسط تقييم المساحات المكتبية 1,760 درهماً للقدم المربعة، وتم تسجيل أعلى تقييمات للمكاتب في وسط مدينة دبي بمتوسط 3,983 درهماً للقدم المربعة، بينما كانت أدنى التقييمات في البرشا هايتس بمتوسط 1,200 درهم للقدم المربعة.

سجلت جميع مناطق الأعمال المركزية الخمس في دبي مكاسب رأسمالية سنوية مزدوجة الرقم: تصدر مركز دبي المالي العالمي (DIFC) النمو بنسبة 38.8 %، تلاه البرشا هايتس (34.8 %)، والخليج التجاري (22.2 %)، وأبراج بحيرات جميرا (21.2 %)، وداون تاون دبي بأدنى معدل نمو بلغ 12.2 %.

اعتباراً من الربع الرابع من عام 2024 تم تقدير إجمالي مخزون المكاتب في دبي بنحو 102 مليون قدم مربعة، وبناء على تقديرات المطورين، من المقرر استكمال 2.5 مليون قدم مربعة من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير بحلول نهاية عام 2025.

التجزئة

خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024 بلغت إيرادات إعمار من عمليات مراكز التسوق 4.2 مليارات درهم، وشهدت إعمار العقارية تحقيق أصول مراكز التسوق الرئيسية الخاصة بها نسبة إشغال

99 %، خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024.

وسجل دبي مول إقبالاً بلغ 82 مليوناً، خلال الأشهر التسعة الأولى من 2024، وأعلنت إعمار عن نمو بنسبة 6 % في أداء المبيعات لمستأجريها، فيما شهدت ماجد الفطيم تحقيق أصولها التجارية نسبة إشغال 96 %، وشهدت ماجد الفطيم للتجزئة نمواً في الإيرادات بنسبة 8 % على أساس سنوي من مراكز التسوق.

ومن المتوقع أن يتجاوز سوق التجارة الإلكترونية في الإمارات 48.5 مليار درهم بحلول عام 2028، مع معدل اختراق متوقع بنسبة 15.3 %.

بالمقابل يقترب مشروع الخيل أفنيو، وهو مركز تسوق طورته شركة نخيل في مثلث قرية جميرا، من الاكتمال، وسيضيف 1.5 مليون قدم مربعة إلى مخزون مراكز التسوق في المدينة

كما تعاقدت شركة شمال القابضة مع شركة مكلارين للإنشاءات لبناء مركز تسوق ند الشبا جاردنز، وسيغطي مساحة التجزئة والمطاعم والمقاهي المكونة من طابقين مساحة أرض تبلغ حوالي 135,625 قدماً مربعة.

الضيافة

بلغ إجمالي عدد الضيوف الدوليين في دبي 16.79 مليوناً خلال الأشهر الـ11 الأولى من عام 2024، بنمو 9.2 % سنوياً، فيما بلغ معدل إشغال الفنادق 78 %، بارتفاع 0.8 % على أساس سنوي.

بلغ متوسط السعر اليومي 520 درهماً، بارتفاع 2.0 % سنوياً، بينما نما العائد لكل غرفة متاحة (RevPAR) بنسبة 2.8 % على أساس سنوي إلى 405 دراهم.

كانت أكبر ثلاثة أسواق مصدرة للسياح إلى دبي هي: أوروبا الغربية التي أسهمت بنسبة 19 %، ودول في جنوب آسيا، التي أضافت 16 %، ودول مجلس التعاون الخليجي، التي أسهمت بنسبة 15 %، وبلغ متوسط الإشغال لمنازل العطلات خلال الربع الرابع 58 %.

واعتباراً من نوفمبر 2024 بلغ إجمالي عدد الغرف الفندقية في دبي 127023 غرفة، و26367 شقة فندقية، وفقاً لدائرة الاقتصاد والسياحة.

وشملت الافتتاحات الفندقية البارزة فندق الإمارات الرياضي، الذي يضم 144 غرفة، و40 شقة فندقية، و8 شقق بنتهاوس، وفندق ديلانو دبي، الذي يضم 251 غرفة و84 جناحاً، بالإضافة إلى فندق جميرا مرسى العرب، الذي يضم 303 غرف، و84 جناحاً، و82 شقة.

وأعلنت مجموعة كليندينست عن خطط لإضافة 5000 غرفة فندقية من فئة الخمس نجوم إلى قطاع الضيافة في دبي، كما أعلنت أمنيات عن الإطلاق المخطط له لفندق ألبا، مجموعة دورشيستر في نخلة جميرا، والمقرر افتتاحه في عام 2028.

هناك 11 مشروعاً فندقياً قيد الإنشاء مع إضافة 4248 مفتاحاً إجمالياً، خلال عام 2025، وتشمل المشاريع البارزة فندق ماريوت جيه في سي & ريزيدنس إن مع 250 غرفة، وفندق فيرمونت دبي على طريق الشيخ زايد مع 725 غرفة، وفندق دوسيت برنسيس ريجاس في جيه في سي مع 224 غرفة.

المستودعات اللوجستية

بلغ مؤشر أسعار فاليوسترات (VPI) لقيم رأس المال الصناعي في دبي 150 نقطة، مقارنة بخط الأساس البالغ 100 نقطة، الذي تم تحديده في الربع الأول من عام 2021، سجلت المستودعات اللوجستية مكاسب رأسمالية سنوية بنسبة 15 %، ونمواً ربع سنوي بنسبة 4.6 % على مؤشر أسعار فاليوسترات.

بلغ تقييم المستودعات اللوجستية النموذجية اعتباراً من الربع الرابع من عام 2024 عند 293 درهماً للقدم المربعة، وكانت أفضل المواقع أداء من حيث الزيادات السنوية في الأسعار هي مجمع دبي للاستثمار (20.5 %)، والقوز (16.1 %)، وجافزا الشمالية (15 %). ومن المتوقع أن يتفوق الطلب على العرض في قطاع اللوجستيات، ومن الممكن أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة المحتملة إلى تعزيز الطلب، مما يدعم استمرار نمو الأسعار.